Принц и нищий. Отношения бизнеса и арендодателя по-беларуски

Деньги • Екатерина Ажгирей
Есть такая беларуская игра: если бизнес идёт в гору, давайте поднимать ему арендную ставку. Такую схему неоднократно замечали владельцы малого и среднего бизнеса. Почему цена за квадратный метр зависит от направления ветра? Как определить адекватность арендодателя, чтобы не попасть к нему в рабство? Кто проявляет больший деспотизм: государственный или частный арендодатель? Обсуждаем всё это с начальниками бизнесов.

Эвелина, владелица кафе. «Почему арендная ставка привязана к евро? Разве у нас выручка в валюте?»

«Проблема аренды глобальна для всей Беларуси. Лично у нашего бизнеса ситуация для рынка уникальная: во время кризиса арендодатели поддержали нас, потому что были заинтересованы в нас как бизнесе. Но знаю, что моим коллегам, когда на улице Революционной шел ремонт, даже не думали сбросить цену на аренду ни на доллар. А ведь в офисы было не пройти. Это же проблема всего города, но решают её одни арендосъёмщики.

За много лет работы я увидела чисто беларуский сценарий: на старте помещение сдаётся бизнесу в аренду по одной цене, а если арендодатель видит, что дела у «клиента» идут в гору, он тут же повышает арендную ставку, которую рассчитывает из личных, а не рыночных калькуляций.

Мы находимся на пороге очередной девальвации, но это никого не волнует: аукционы остаются дикими, за проблемные помещения платятся огромные деньги. Как-то мы арендовали склад на заводе, и с пяти евро за квадратный месяц доросли до 15, а там в туалет не зайти было!

Ситуацию не изменит ничего. Почему у нас все ставки привязаны к евро и доллару? У нас что, выручка валютная? Нет. Почему всех заставляют убирать террасу на зиму? Каждый арендосъемщик в состоянии эту террасу утеплить, заплатить больше налогов и увеличить тем самым прибыль и себе, и государству. В Турции, Германии террасы никому не мешают зимой, люди выбирают, где им сидеть — на улице в пледах или внутри помещений. Если у нас так хотят видеть поток туристов на той же Раковской (а сейчас это стимулируется 30 днями без виз) — так оставляйте террасы, они всегда формируют поток и создают определенную атмосферу. Но по решению исполкомов до первого октября все летние террасы должны быть демонтированы.

Фото: Игорь Гора

​У арендодателей и арендосъемщиков должен оставаться компромисс, а у нас ведется игра в один карман. В той же России совершенно другая ситуация: в некоторых ТЦ владельцы за свой счет ремонт делают, только предоставь им дизайн-проект. Никаких согласований и наименований помещений и прочего – заезжай и работай. Хочешь поставить ларёк? Пожалуйста, с нормами, но без абсурда САНПиНа. Ставки все в рублях, никаких долларов и евро. И коммуналка не растет от дуновения ветра. Знаете же, что для юрлиц электроэнергия стоит гораздо дороже, чем для физических? И цены повышаются каждый месяц. И что делать, ответно повышать цены в заведении? Люди же не смогут сюда ходить и что-то покупать – какая у нас платежеспособность населения? Никакой, она падает. Посмотрите на торговые центры, ту же «Столицу». Они пустуют, а общепиту в таких условиях выживать очень сложно. Кто-то сокращает персонал, кто-то упрощает закупки продуктов (меняют польские соусы на отечественные, к примеру)... Но разве проблема должна ложиться на плечи одного арендосъёмщика?»

Директор агентства Vondel / Hepta Александр Василевич: «Продукт недешевый, а упаковка у него такая, что в это место клиентов стыдно позвать»

«В чем особенность беларуского рынка аренды? Спрос сейчас качественно не совпадает с существующим предложением. Потенциальные арендаторы хотят гораздо большего того, что им могут предложить арендодатели — нужен не только локейшн и арендная ставка. Нужна нормальная инфраструктура, большие окна, высокие потолки, место, где будет комфортно тебе и сотрудникам. А у нас приходится выбирать: либо потолки, либо окна; либо убогая кофейня в офисном здании, либо хорошая парковка.

Офисы — место, где люди проводят практически половину жизни, соответственно, современные беларуские компании, особенно айтишные, впадают в диссонанс от того, что предлагает средний офисный центр. В «этом» зачастую можно сидеть только от безысходности либо по причине очень низкой цены. При этом куча бизнес-центров имеет абсолютно странные названия и брендирование. Продукт недешевый, а упаковка у него такая, что в такое место клиентов стыдно позвать. Дело не только в метраже и условном наличии туалетов, а в том, как всё выглядит и воспринимается в комплексе, начиная от названия, лого, входа, охранника, навигации. На это жалеют денег, которые не сравнимы со стоимостью всего объекта. В результате покупать такое не хочется.

Мы, как и многие наши коллеги, переделываем или просим переделать офисы под себя, делаем какие-то недорогие вещи, которые сделают его уникальным и интересным, более удобным и приятным для работы. Забавно, что часто эти доработки оказываются дешевле для арендодателя, чем если бы он делал ремонт по собственному разумению. Правда, есть в этом проблема: потом арендодатель считает, что этот объект стал уникальнее и, соответственно, дороже. Похоже, мы уже стали в этом специалистами за несколько переездов — пора деньги брать за идеи и консультации. Разрыв между платежеспособным спросом и предложением — основная проблема. Вот в минский «кластер» на улице Восточной-Мележа уже никому не надо. Многие бегут с окраин из-за отсутствия инфраструктуры. Вопрос не только в том, что добираться далеко, но и в том, как проводить время, где обедать, «перезагрузиться», выпить кофе, встретиться с партнерами. Компаниям уже проще выкупить право на аренду, например, заводского помещения и переделать его под нужный формат, если будет разрешение.

Фото: Jooney Woodward

Частные или государственные арендодатели? И там, и там есть люди, с которыми можно договориться, и те, с которыми никак, – как с любыми подрядчиками или партнерами. А адекватных арендодателей надо ценить. Но в государственных структурах нет гибкости, сложно решить вопрос с режимом работы – они же хотят, чтобы ночью никто не сидел в офисе. Но многие сотрудники остаются работать допоздна, некоторые компании вообще работают по режиму своих зарубежных клиентов. И все с этими охранниками ругаются: чего так поздно? чего рано? Спать охранникам не дают! Приходится от руки заполнять какие-то журналы с графиком прихода-ухода. С другой стороны, у государственных арендодателей есть свои плюсы: например, более-менее фиксированная ставка, здесь её не пытаются пересмотреть просто так, от нечего делать. В Нидерландах, если ты заключил контракт на пять лет, то никто ничего пересмотреть не пытается – если контрактом не предусмотрено. Но и ты обязан платить арендодателю деньги, что бы с тобой ни происходило. В Беларуси люди часто не могут договориться из-за копеечной суммы денег.

Был опыт, когда мы вели переговоры и не подписали документы из-за одного евро на квадратный метр. В итоге это помещение не сдавали несколько месяцев – даже школьник мог посчитать, что убытки от того, что оно простаивало, были гораздо выше, чем те принципиальные евро.

Беларуские арендодатели часто живут сегодняшним месяцем. Никто не смотрит в минимальную перспективу, на пару лет вперёд. Но это свойство всей беларуской экономике. Не думаю, что просто квадратный метр как предложение в этой стране имеет шансы. Большую часть этих бизнес-центров придется реновировать, если люди действительно хотят зарабатывать на этом деньги долго и много. Как арендный вопрос будет развиваться дальше? Спрос на хорошие и интересные офисы будет расти, но при этом останется огромное поле просто квадратных метров, где что-то будет или постоянно пустовать, или сдаваться задешево».

Совладелец пекарни Brø Bakery Илья Прохоров: «Если бензин дорожает, давайте поднимем арендную ставку в два раза!»

У нас есть опыт сотрудничества со вторым филиалом Минского городского центра недвижимости. Право на аренду приобрели стандартно – в результате аукциона. С точки зрения взаимоотношения арендодатель/арендосъемщик всё очень комфортно и дружелюбно, вопросы решаются быстро. Например, нам надо было согласовывать планировку, строительство и ремонт. Для этого МГЦН должен выдать доверенность — это делалось оперативно, чуть ли не в режиме правок по телефону.

Что беспокоит меня, как арендатора — государство. У нас мифологическая арендная ставка! Откуда появляются эти единицы, в которых измеряется стоимость, мне непонятно. На прямой вопрос мне отвечают: «Это же базовая арендная ставка, что здесь непонятного!» А я не понимаю, к чему она привязана и как поменяется. Можно в один день проснуться и узнать, что базовая арендная ставка изменилась. И что дальше? Есть неуверенность в том, что ты контролируешь ситуацию.

С Минской Спадчиной опыт, скажем прям, хуже. Это очень бюрократизированная структура, просто кошмар. Без бумажки или запроса никто ничего делать не будет. И это еще можно понять – все страхуются. Но никто не идет навстречу арендаторам, вообще ни в чем. Например, в помещении на Революционной, которое мы арендуем, нет обычной телефонной розетки. Мы хотели провести интернет от Белтелекома, но не смогли, потому что «нельзя, нам отказано». Ссылаются на историко-архитектурную ценность – соответственно, в ней ничего нельзя делать, даже розетку.

Надо признать, не только у государства бывают логически спорные решения. Пожалуйста, у нас частный случай, но частники быстрее реагируют на запросы. Хотя так и должно быть, но в нашей стране если всё хорошо — нужно считать, что тебе повезло. У меня есть надежда, что в голове у частных арендодателей есть понимание, что если у твоего арендатора всё будет хорошо, то закрывать вопросы и платить он будет вовремя – только не мешай ему работать.

А вот государству словно наплевать, что с тобой будет и как у тебя идут дела. В случае со Спадчиной договор составлен так, что ты не имеешь права ничего сделать без их письменного согласования.

На аукционе мы купили право на аренду помещения, которое даже не видели! Якобы предыдущий арендосъемщик не хочет, чтобы там кто-то ходил, а ключи были только у него.

Еще нам нельзя изменить назначение помещения, «потому что мы [Спадчина] не хотим»: например, из административного здания перепрофилироваться в кофейню категорически запрещено. Если вы хотите использовать помещение не под те цели, что прописаны в договоре — до свидания! Или ситуация с брелоком от шлагбаума? Он дается всего один. А если мы с партнером по очереди приезжаем? Так и передаем друг другу этот брелок, дубликат делать нельзя. На Революционной мы три месяца не могли пользоваться помещением, потому что из-за ремонта туда было не дойти. Думаете, нам снизили за это аренду? Никого это не интересует, пользуешься, не пользуешься — плати. Это как с кино: купил билет, а пришел ты или нет – не волнует, кинотеатр продал тебе возможность.

Фото: Хорхе Гарсия

А если срывы показа происходят по вине киноатра?

Вот в этом вся соль. Всё зависит от конкретных людей: глупые и адекватные есть как в государственных, так и в частных структурах. Была ситуация, когда нам не давали парковочное место из-за того, что служба эксплуатации зимой на него складывала снег. Идешь, слезно просишь — разрешают, но так же не должно работать! В этих структурах и отделах невозможно разобраться – непонятно, кто и за что отвечает. Счета за коммунальные и эксплуатационные услуги приходят отдельно друг от друга. Платишь и думаешь, что за эту плату сможешь обратиться к электрику, уборщику, когда что-то понадобится… А вот фиг. Перегоревшую лампочку нужно просить поменять по 500 раз.

Изменить эту ситуацию сможет только конкуренция. Если бы у меня был выбор, у кого заказать те же эксплуатационные расходы, я бы выбирал то, что мне удобнее, а не то, что заставляют брать.

Управляющий партнер Totem Advertising Константин Лукьянов: «Никто не ставит себя на место хозяина помещений. Он тоже несёт затраты, и довольно большие»

«Проблемы с арендой в «Красном дворике» у нас появились только в самом конце, и они никак не связаны с какой-то системой, государством или не государством. Здание было частное, а потом перешло в руки банка, процесс этот длительный и сложный. Для банка это не ликвид, и у них нет персонала, который бы обслуживал здание. Поэтому оно было бесхозное, пока решались бюрократические вопросы. Да, недосмотренное, где-то даже стены плесенью покрылись, но я не могу привести этот пример как правило или свойство государственных или негосударственных компаний в ведении арендных дел.

По нашему арендатору и зданию впечатления остались крайне положительные, оно принадлежало частному лицу – молодому и современному человеку. Он создал во дворике творческую и прогрессивную среду с баром, шоурумом, барбершопом, трэвел-агентством и нами, рекламщиками. Здесь была своя атмосфера, все дружили, и когда кризис начался, никаких вопросов по арендной ставке не возникало (арендодатель наоборот с легкостью пошел на снижение, понимая ситуацию вокруг). Нужно понимать, что каждый сам расставляет себе приоритеты: кто-то из арендосъемщиков идет за ценой, логистикой, транспортом и розетками, а кто-то – за модным ремонтом, опенспейсом или лофтом. У каждого своё техзадание на поиск: мы же когда квартиру себе ищем, тоже отталкиваемся от точечных пунктов – так и здесь.

Фото: Игорь Гора

В заводские помещения нужно вкладывать очень много денег, и стоимость отопления квадратного метра зимой сопоставима со стоимостью аренды. Плюс любой завод не даст тебе гарантий, что ты будешь на этом месте через пару лет. Не скажу, что в Минске нет недостатка предложения: мы не испытывали дефицит на рынке офисных пространств, переехали в довольно уютное место недалеко от Парка Челюскинцев. Я давно не вижу в арендных отношениях какого-то яркого конфликта: все зависит от людей. Да, есть адекват и неадекват. Но никто не ставит себя и на место хозяина помещений: он тоже несёт затраты, и довольно большие. Но съемщиков это не волнует. Все понимают, что такое себестоимость и ценообразование, у арендодателя есть право повышать или не повышать цены. И степень адекватности этих решений может понимать только человек, погруженный в сферу». 

Заметили ошибку в тексте – выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Почему моногамия с Россией вредна для Беларуси. Разбираем с финансистом риски новой девальвации

Деньги • Ира Михно, Жанна Кулакова
На прошлой неделе Россия ограничила кредиты Беларуси и объявила, что хочет ограничить Минску беспошлинные поставки нефти и газа. Естественно, началась паника и опасливые разговоры о резкой девальвации. KYKY задал финансовому консультанту teletrade Жанной Кулаковой простые вопросы: стоит ли бояться нового кризиса, почему россияне именно сейчас начали зажимать гайки и что делать, если господин Путин лишит нас всех кредитов. В конце текста – краткое содержание для тех, кто не любит читать про цифры.
Популярное